Report Wohnen & Investieren

Veröffentlicht von: maklermeile.de GmbH
Veröffentlicht am: 11.01.2016 12:08
Rubrik: Handel & Wirtschaft


(Presseportal openBroadcast) - Internetportal maklermeile.de mit Neuigkeiten rund um die Immobilie

Immobilienfinanzierung: Günstiges Geld vom Chef
(maklermeile.de) Um qualifizierte Fachkräfte an sich zu binden oder zu gewinnen, bieten viele Unternehmen Zusatzleistungen als Anreize. Beispielsweise Zuschüsse zu den Kindergartenbeiträgen oder Extras bei der betrieblichen Altersversorgung. Nach Angaben des Internetportals maklermeile.de gewähren Firmen ihren Beschäftigten oft auch besonders günstige Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum. Die Zinsen können dabei spürbar niedriger sein als jene, die Banken und Sparkassen bei der Vergabe von Hypothekendarlehen verlangen. Wichtig Gegebenenfalls muss der oder die Beschäftigte als KreditnehmerIn die aus dem Zinsvorteil resultierenden Ersparnisse versteuern. Die Details sind geregelt in § 8 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Außerdem werden in mehreren Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) insbesondere strittige Fragen zur steuerlichen Behandlung von Zinsersparnissen bei Arbeitgeberdarlehen behandelt. Tipp: Wer speziell eine selbst genutzte Immobilie kaufen oder bauen möchte, sollte sich als Erstes in der Personalabteilung seines Unternehmens nach der Möglichkeit eines zinsgünstigen Arbeitgeberdarlehens erkundigen und sich auch die finanziellen bzw. steuerlichen Konsequenzen erklären lassen.

OLG Saarbrücken: Verkäufer haftet bei Feuchtigkeitsschäden
(maklermeile.de) Bei vielen älteren Immobilien sind die Keller feucht. Bisweilen ist das harmlos. Oft aber können daraus gesundheitliche Risiken erwachsen, die sich nur durch eine kostspielige Sanierung bzw. Trockenlegung der Räume vermeiden lassen. Nach Angaben des Internetportals maklermeile.de hat derjenige, der eine solche Immobilie aus zweiter Hand erwirbt, ein Recht darauf, dass der Verkäufer mit offenen Karten spielt. Der Fall: Kurz nach dem Erwerb eines mehr als 60 Jahre alten Hauses bemerkte der Kläger Schimmel an den Kellerwänden. Die darüber informierte Verkäuferin zeigte sich ahnungslos. Daraufhin focht der Käufer den Grundstückskaufvertrag wegen sogenannter arglistiger Täuschung an und verlangte die Erstattung des Kaufpreises. In der Berufungsinstanz vor dem Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken bekam der Kläger Recht (Az.: 1 U 132/12). Die frühere Eigentümerin hätte vor dem Verkauf über den Schimmelbefall und die Feuchtigkeit im Keller informieren müssen.

OLG Oldenburg: Kein Haftungsausschluss bei arglistiger Täuschung
(maklermeile.de) Praktisch jeder Vertrag über den Kauf einer gebrauchten Immobilie enthält einen sogenannten Haftungsausschluss. Danach haftet der Verkäufer nicht für ihm unbekannte Mängel in bzw. an einer Wohnung oder einem Haus. Doch ein solcher Haftungsausschluss ist bei arglistiger Täuschung durch einen Immobilienverkäufer irrelevant. Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg unter dem Aktenzeichen 1 U 129/13. Der Käufer eines Hauses hatte einige Zeit nach Vertragsabschluss feuchte Wände, insbesondere im Wohnzimmer, festgestellt. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger bestätigte dies. Insbesondere das Erdgeschoss des Hauses war deshalb nicht oder nur mit Einschränkungen bewohnbar. Der Käufer verklagte deshalb den vorherigen Eigentümer auf Erstattung des Kaufpreises sowie auf Zahlung von Schadenersatz. Die Berufungsinstanz, das OLG Oldenburg, entschied - anders als das LG Aurich in erster Instanz - zugunsten des Klägers. Es hatte sich nämlich herausgestellt, dass der Verkäufer die Feuchtigkeit durch Anbringung von Alufolie hinter den Tapeten hatte kaschieren wollen. Dies wertete das Oldenburger OLG als arglistige Täuschung. Folge: Der im Immobilienkaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss zog nicht.

Modernisierung: Vermieter an die kurze Leine
(maklermeile.de) Seit Einführung der Mietpreisbremse Mitte des Jahres 2015 können Wohnungseigentümer bei Neuvermietungen die Miete nur noch begrenzt entsprechend dem Angebot und der Nachfrage in einem regionalen Wohnungsmarkt anpassen. Das Bundesjustizministerium plant weitere gesetzliche Veränderungen, die insbesondere die Umlage von Modernisierungskosten auf Mieter betreffen. Momentan dürfen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete draufgeschlagen werden. Ein Referentenentwurf sieht vor, diesen Umlagesatz auf acht Prozent zu begrenzen. Überdies sollen Mieterhöhungen gekappt werden auf maximal fünfzig Prozent in acht Jahren und höchstens vier Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die momentan noch notwendige Pflicht, Modernisierungen bis ins kleinste Detail zu dokumentieren und so für den Mieter nachvollziehbar zu machen, kann nach Angaben des Internetportals maklermeile.de entfallen. Voraussetzung ist, dass der Wohnungseigentümer nur noch vier Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Kaltmiete aufschlägt.

Öffentliche Förderung bei Mieterhöhungen berücksichtigen
(maklermeile.de) Vergleichsweise kompliziert sind die gesetzlichen Vorgaben, sobald ein Eigentümer seine vermietete Wohnung modernisiert und daraufhin den Mieter an den Kosten beteiligen möchte. Derzeit darf der Vermieter elf Prozent der gesamten Modernisierungskosten jährlich auf den Mieter umlegen. Möglicherweise soll der jährliche umlagefähige Anteil der Modernisierungskosten per Gesetz auf acht Prozent begrenzt werden. Eine wichtige Entscheidung kommt nach Informationen des Internetportals maklermeile.de in diesem Zusammenhang vom Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen 8 ZR 87/10. Kernaussage: Vermieter müssen öffentliche Fördermittel, die sie für die Modernisierung erhalten haben, bei der darauf folgenden Mieterhöhung angeben und anrechnen. Heißt im Klartext: Mit öffentlicher Förderung ist weniger der Modernisierungskosten auf Mieter umlagefähig als ohne.

Modernisierung & Mietpreisbremse: Was noch geht
(maklermeile.de) Ungeachtet der seit Mitte des Jahres 2015 geltenden Mietpreisbremse dürfen Vermieter die Miete gleichsam ungebremst erhöhen, sofern die Wohnung "umfassend" während eines Leerstands modernisiert wurde. Als "umfassend" gilt eine Sanierung, sofern sie mindestens ein Drittel dessen kostet, was ein Neubau gekostet hätte, und die Wohnung anschließend dem Standard eines Neubaus entspricht. Wichtig: Nach Informationen des Internetportals maklermeile.de darf ein Vermieter die Mieter, anders als bei Neubauvermietungen, nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung "ungebremst" erhöhen. Weitere Besonderheit: Wurde die Wohnung in den drei vorangegangenen Jahren während der Mietzeit des Vormieters modernisiert, aber die Miete nicht angehoben, darf der Eigentümer den Modernisierungszuschlag nach Angaben des Internetportals maklermeile.de vom Neumieter verlangen.

Gerichte: Keine Pflichtangaben zum Energieausweis
(maklermeile.de) Jüngst hat das Landgericht (LG) Bielefeld entschieden, dass Immobilienmakler in Anzeigen nicht dazu verpflichtet sind, Angaben zum Energieausweis zu machen (Urteil vom 6.10.2015, Az.: 12 O 60/15). Vergleichbare Urteile kommen von den Landgerichten Gießen und München. Dennoch rät das Internetportal maklermeile.de Immobilienmaklern, auch weiterhin in ihren Anzeigen über den Energieausweis und die Energieverbrauchswerte zu informieren. Begründung: Bislang gibt es noch keine höchstrichterliche Entscheidung vom Bundesgerichtshof (BGH). Denkbar sei, dass die genannten Urteile der Landgerichte Bielefeld, Gießen und München in letzter Instanz vor dem BGH keinen Bestand haben werden.

Bundesgerichtshof: Hauseigentümer im Winter nicht rund um die Uhr im Einsatz
(maklermeile.de) Insbesondere Hauseigentümer müssen grundsätzlich ihre Verkehrssicherungspflichten beachten. Dies bedeutet letztlich, dass sie dafür Sorge tragen müssen, dass niemand auf ihrem Grundstück zu Schaden kommt. Bedeutsam ist besagte Verkehrssicherungspflicht insbesondere im Winter, sobald der Bürgersteig vor einem Haus mit Schnee bedeckt oder gar vereist ist. Hauseigentümer müssen also die Gehwege vor ihrem Objekt zumindest soweit räumen, dass Passanten diese gefahrlos begehen können. Doch ein Winterdienst gleichsam rund um die Uhr ist einem Hauseigentümer nicht zuzumuten. So lautet nach Angaben des Internetportals maklermeile.de eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Az. III ZR 326/12. Kernaussage: Man könne Passanten bei schlechten Witterungsverhältnissen mit Eis und Schnee durchaus eine gewisse Eigenverantwortung zumuten. Und zwar dahingehend, dass sie selbst Vorsicht walten ließen und darauf achteten, welche Wege sie vergleichsweise gefahrlos begehen könnten. Ausschlaggebend sei letztlich, so das höchste deutsche Zivilgericht, dass ein Hauseigentümer "im Wesentlichen" seinen Verkehrssicherungspflichten nachgekommen sei.

Förderung: Neues vom KfW-Programm "Energieeffizient Bauen"
(maklermeile.de) Das KfW-Programm "Energieeffizient Bauen" wird zum 1. April 2016 geändert. Die wichtigsten Eckpunkte: Weil mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 höhere energetische Anforderungen für Wohngebäude gelten, wird das "Kfw-Effizienzhaus 70" ab diesem Stichtag nicht mehr gefördert. Stattdessen führt die KfW den neuen Förderstandard "KfW Effizienzhaus 40 Plus" ein. Bei diesem Typ wird ein wesentlicher Teil des Energiebedarfs unmittelbar am Gebäude erzeugt und gespeichert. Ebenfalls zum 1. April 2016 wird nach Angaben des Internetportals maklermeile.de das Nachweisverfahren für das "KfW-Effizienzhaus 55" vereinfacht. Sachverständige können dann aus standardisierten Maßnahmepaketen für Gebäudehülle und Anlagetechnik wählen. Weitere Änderung ab 1. April 2016: Bei Förderzusagen besteht ein verbindlicher Anspruch auf einen KfW-Baubegleitzuschuss. Demnach erhält ein Bauherr 50 Prozent oder höchsten 4.000 Euro der Kosten für die Fachplanung und Baubegleitung durch einen unabhängigen Experten. Besagte Begleitung war für Bauherren mit einer Förderzusage aus dem KfW-Programm "Energieffizient Bauen" bislang schon Pflicht, allerdings ohne zusätzliche Finanzspritze. Schließlich verdoppelt sich ab dem Stichtag 1. April 2016 der Förderhöchstbetrag auf 100.000 Euro. (Teil-)Finanziert können mit dem KfW-Darlehen 100 Prozent der "Bauwerkskosten", also der Baukosten ohne Grundstückspreis. Für ihre 20- und 30-jährigen Kreditlaufzeiten führt die KfW eine 20-jährige Zinsbindungsvariante ein. Neben den bereits bestehenden Förderstandards "KfW-Effizienzhaus 55" und "KfW-Effizienzhaus 40" wird auch der neue Standard "KfW-Effizienzhaus 40 Plus" mit einem Tilgungszuschuss angeboten. In der Spitze beträgt der 10 Prozent des zugesagten Darlehens.

KfW-Förderung: Kombination unterschiedlicher Programm optimiert finanzielle Vorteile
(maklermeile.de) Über unterschiedliche Programme bietet die überwiegend staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Bauherren attraktive Fördermöglichkeiten. Nach Angaben des Internetportals maklermeile.de können Bauherren die finanziellen Vorteile optimieren, indem sie unterschiedliche Fördermöglichkeiten miteinander kombinieren. So ist das "KfW-Wohneigentumsprogramm" kombinierbar mit anderen Kfw-Förderangeboten. Tipp der Experten von maklermeile.de: Welche Kombinationsmöglichkeiten ein Bauherr im Einzelnen hat, steht in den Merkblättern der KfW-Programme. Auch können in der Regel die KfW-Mittel mit den Förderungen anderer Geldgeber verknüpft werden. Etwa indem der Kredit aus dem "KfW-Wohneigentumsprogramm" zusammengepackt wird mit der kommunalen Förderung, zum Beispiel in Form eines Preisnachlasses beim Grundstückskauf oder den Subventionen durch den regionalen Energieversorger.

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