Schadensersatz richtet sich nicht mehr nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten!

Veröffentlicht von: JuS Rechtsanwälte Schloms und Partner Partnerschaftsgesellschaft
Veröffentlicht am: 14.03.2018 14:38
Rubrik: Recht & Politik


(Presseportal openBroadcast) - Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung). Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann den Schaden in der Weise bemessen, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt. Hat der Besteller die durch das Werk geschaffene oder bearbeitete Sache veräußert, ohne dass eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen. Der Schaden kann aber auch in der Weise bemessen werden, dass ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung der Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels geschätzt wird. Maßstab ist danach die durch den Mangel des Werks erfolgte Störung des Äquivalenzverhältnisses.
Das hat der Bundesgerichtshof in Abänderung der bisherigen Rechtsprechung (so gültig gewesen bis heute seit den siebziger Jahren) in seinem druckfrischen Urteil vom 22.02.2018 entschieden.
Dieses als sog. Grundsatzurteil einzustufende Urteil des Bundesgerichtshof hat weitreichende Folgen für die Baupraxis!
Dabei sind insbesondere auch zahlreiche bereits laufende Gerichtsprozesse hiervon betroffen, in denen - je nachdem auf welcher Seite (Auftragnehmer oder Auftraggeber) man steht - nun dringlich gehandelt werden muss. So mancher Werklohnprozess könnte sich dadurch nun in eine ganz andere Richtung als bisher wenden.
Insgesamt richtet sich der wegen Mängeln zu erlangende Schadensersatzanspruch des Auftraggebers ab sofort nicht mehr nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten. Die Nachbesserungspflicht und Vorschusspflicht des Unternehmers bleibt dabei zwar in vollem Umfang wie bisher erhalten, d. h. Bauunternehmer müssen auch weiterhin ihren Mangelbeseitigungspflichten nachkommen.
Fingierte Mängelbehauptungen oder technisch nur unbedeutende und eben häufig nur „vorgeschobene“ Mängel werden künftig jedoch nun nicht mehr zu einer „Gewinnerhöhung“ beim Auftraggeber führen (u.a. bis dato etwa häufig von Bauträgern gegenüber ihren Subunternehmern geschehen, was der BGH bei seinem Urteil besonders im Blick hatte), soweit die Mängel tatsächlich nicht beseitigt werden.
Hervorzuheben ist weiter insbesondere, dass die Entscheidung des BGH vom 22.02.2018 ausdrücklich auch für das Recht der Architekten und Ingenieure gilt.
Auch gegenüber Architekten und Ingenieuren ist es also ab sofort nicht mehr statthaft als Auftraggeber rein fiktive Schadenersatzkosten netto einzuklagen und sich den erlangten Schadenersatz bei obsiegendem Urteil „in die Tasche zu stecken“ ohne eine Mangelbeseitigung tatsächlich am Objekt vorzunehmen (Stichwort: „dritte Finanzierung“). Der BGH hat dazu nun einen neuen "Quasi-Vorschussanspruch" in Bezug auf die Berufsgruppe der Architekten und Ingenieure eingerichtet (im Urteil des BGH als "Vorfinanzierung in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags" bezeichnet).

Wie nun in bereits laufenden Bauprozessen die befassten Gerichte mit dieser veränderten Rechtsprechungssituation (etwa auch in Bezug auf Beweisbeschlüsse, Sachverständige usw.) umgehen und reagieren werden, bleibt mit Spannung abzuwarten. Offen bleibt für die Baupraxis ausweislich dem Urteil weiterhin auch die Frage, wie nun künftig der zustehende Minderwert des Werks wegen der (nicht beseitigten) Mängel konkret ermittelt und berechnet werden soll. Der BGH spricht in seiner Urteilsbegründung dazu beispielsweise von „einer Schadensbemessung anhand der Vergütungsanteile, die auf die mangelhafte Leistung entfallen“ oder aber von der Möglichkeit der Ermittlung des „Minderwerts des Bauwerks im Vergleich zu dem hypothetischen Wert des Bauwerks bei mangelfreier Leistung“. Wie jedoch ein solcher Wert des mangelfreien Werks mit dem tatsächlichen Wert des mangelbehaften Werks in der Praxis konkret ermittelt und dargelegt und bei Gericht bewiesen werden soll, ergibt sich aus den Entscheidungsgründen des BGH jedoch nicht eindeutig. Stellt man dazu etwa auf eine Verkehrswertbetrachtung des betreffenden Objekts auf Basis des Werts des Objekts einmal mit und einmal ohne anhaftende Mängel ab, so wird sich in der Praxis ganz häufig zeigen, dass ein solcher Differenzwert in der Praxis kaum ermitteln lassen wird. Häufig wirken sich nämlich in der Verkaufspraxis der Immobilienbranche vorhandene Mängel (um die die Parteien in Gerichtsverfahren oft langwierig streiten) gar nicht bzw. nicht messbar bei der Preisfindung gegenüber den anderen maßgeblichen Kaufkriterien (wie etwa die Lage des Objekts etc.) messbar aus. In der Praxis dürfte es sich daher bereits für die befassten Personenkreise (Auftraggeber, Sachverständige etc.) als äußerst schwierig erweisen einen solchen Schaden nach der vom BGH nun als maßgeblich erachteten Störung des Äquivalenzverhält-nisses zu ermitteln und beziffern.
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Der Autor, Rechtsanwalt Thomas Schmitt, ist Partner der Kanzlei JuS Rechtsanwälte, Augsburg (www.jus-kanzlei.de). Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Schlichter nach SOBau des Deutschen Anwaltverein (DAV). Er beschäftigt sich seit über 20 Jahren vornehmlich mit sämtlichen rechtlichen Fragen des Bau-, Architekten- und Immobilienrechts. Zudem ist Herr Rechtsanwalt Schmitt Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsvereins (ARGE BauR).

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